Deleghe per le assemblee di condominio: come funzionano?

L’impossibilità a partecipare ad un’assemblea di condominio, può portare all’esigenza di dover conferire una delega. Ma in che modo si può delegare un soggetto? Quali sono le regole e i limiti da osservare? A chi spetta il calcolo e la verifica delle deleghe?

In ambito condominiale può accadere che venga convocata un’assemblea di condominio alla quale non è possibile partecipare, ed è proprio in questi casi che subentra la possibilità di farsi rappresentare da un altro condomino o da una persona estranea al condominio, attraverso un’apposita delega.

In mancanza di specifici divieti contenuti nel regolamento condominiale, il proprietario può delegare qualsiasi soggetto, sia interno che esterno al condominio, ad esempio un familiare. In tal caso, quindi, i soggetti sono sostanzialmente due: il delegante, ovvero il condomino che non può presenziare all’assemblea condominiale, e il delegato, ossia colui che viene incaricato della partecipazione.

Da un punto di vista normativo, l’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che:

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

Come esplicitato, per assumere valore la delega dovrà essere fatta in forma scritta, poiché solo in questo modo il proprietario assente potrà essere rappresentato in sede di assemblea. Generalmente, la delega viene rilasciata contestualmente alla ricezione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, riportando nome e cognome del delegato, data e firma del delegante.

Inoltre, nel caso di comproprietà, ossia quando un’unità immobiliare appartiene a più proprietari, questi saranno tenuti a nominare un rappresentante che partecipi all’assemblea condominiale.

Al delegato viene, quindi, conferito il diritto a votare in nome e per conto del delegante, il quale si occuperà di dare indicazioni a riguardo, in virtù del mandato conferitogli, anche se, nelle assemblee dei supercondomini, il delegato può votare nel modo in cui ritiene più opportuno, a prescindere dalle indicazioni ricevute.

Per quanto riguarda il numero massimo di deleghe consentite in un’assemblea condominiale, il citato art. 67 disp. att. c.c. chiarisce che, se i condomini partecipanti sono più di venti, il delegato non potrà rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Di contro, il numero di deleghe è libero solo nei casi in cui non venga raggiunta la soglia fissata dalla citata norma e non vi siano specifiche a riguardo nel regolamento condominiale.

Per quanto riguarda il conteggio delle deleghe, è comunque importante ricordare che il calcolo deve essere fatto tenendo conto sia del numero dei condomini e sia dei millesimi di proprietà. Qualora vi fosse un eccesso di deroghe, quindi un numero superiore rispetto a quello previsto dalla legge, la delibera assembleare è annullabile.

A tal proposito, è molto importante la verifica delle deleghe che spetta al presidente, il quale ha il dovere di garantire un corretto svolgimento dell’assemblea condominiale. Egli ha il dovere di controllare se le deleghe sono state conferite in modo corretto e se il delegato non supera il limite previsto dalla legge o contenuto, eventualmente, nel regolamento condominiale. In caso di eccesso di deleghe, il presidente potrà eliminare le deleghe basandosi sul criterio della data, quindi dovrà eliminare la delega rilasciata per ultima, oppure, nel caso in cui vi siano più deleghe non datate, dovrà scartarle tutte.

Deborah Maria Foti
Ufficio Stampa ANAPI