Come controllare se l’amministratore ha svolto un corso iniziale e si aggiorna periodicamente? Che succede se l’assemblea nomina un soggetto privo dei requisiti?
Come controllare se l’amministratore ha svolto un corso iniziale e si aggiorna periodicamente? Che succede se l’assemblea nomina un soggetto privo dei requisiti?
Fare l’amministratore di condominio non è per tutti, o almeno così la pensa la legge. Secondo il Codice civile, infatti, può essere nominato amministratore solamente la persona che possiede determinati requisiti di professionalità e onorabilità. In buona sostanza, l’assemblea deve nominare una persona che sia in grado di gestire un edificio. Con questo articolo vedremo come verificare se un amministratore di condominio è abilitato.
Sin da subito va detto che non esiste un albo in cui sono iscritti tutti gli amministratori di condominio. In pratica, non è possibile consultare un registro in cui sono riportati i nomi di coloro che svolgono questo incarico. Ciò perché quella di amministratore non è una libera professione, come lo è ad esempio quella di avvocato o di architetto. Ecco perché è particolarmente difficile capire se la persona nominata dall’assemblea sia in possesso o meno dei requisiti stabiliti dalla legge. Come verificare se un amministratore di condominio è abilitato? Scopriamolo insieme.
Indice
- 1 Amministratore condominio: quali sono i requisiti?
- 2 Come verificare se un amministratore ha i requisiti?
- 3 Amministratore senza requisiti: cosa succede?
Amministratore condominio: quali sono i requisiti?
Secondo la legge [1], per diventare amministratore di condominio occorre essere in possesso di determinati requisiti che, per comodità, possono così essere riassunti:
- professionalità, consistenti nell’aver seguito un corso di formazione iniziale e nell’aggiornamento periodico;
- onorabilità, nel senso che l’amministratore non deve essere stato condannato per particolari delitti (come ad esempio quelli contro la Pubblica Amministrazione) né deve essere sottoposto a misure di prevenzione.
Solamente nel caso in cui l’amministratore sia scelto tra uno dei condòmini, il primo requisito, quello cioè della formazione iniziale e continua, non deve essere posseduto.
Come verificare se un amministratore ha i requisiti?
Veniamo ora al punto cruciale dell’intero articolo: come verificare se un amministratore di condominio è abilitato? In altre parole, come sapere se l’amministratore è in regola con i corsi di formazione e con tutte le altre condizioni? Scopriamolo insieme.
Verifica iniziale dei requisiti dell’amministratore
Innanzitutto, l’assemblea, al momento di nominare l’amministratore, deve chiedergli di esibire la documentazione che comprovi la sussistenza dei requisiti di onorabilità e professionalità. Questi dovrà quindi mostrare gli attestati di formazione, il certificato del casellario giudiziale e ogni altro atto dal quale si evincono le informazioni che servono ai condòmini per procedere a una corretta deliberazione.
Come vedremo nell’ultimo paragrafo, la nomina sin dall’inizio di un soggetto privo dei requisiti per fare l’amministratore sarebbe praticamente inutile, in quanto il mandato conferito non potrebbe perfezionarsi.
Richiesta degli attestati di formazione periodica
Una volta nominato l’amministratore, presumibilmente dopo aver accertato la sussistenza iniziale dei requisiti, si pone il problema di controllare se, nel tempo, l’amministratore segua i corsi di aggiornamento obbligatori per legge.
Come verificare se un amministratore di condominio è aggiornato? Purtroppo, sul punto, la legge non dice nulla. Non resta quindi che chiedergli direttamente di mostrare i corsi periodici di aggiornamento che segue, magari esibendo gli attestai rilasciati al termine oppure qualsiasi altro documento proveniente dall’organismo che cura la formazione degli amministratori.
Il problema è che non c’è scritto da nessuna parte che l’amministratore debba fornire riscontro a una richiesta del genere. Cosa fare se non risponde oppure rifiuta di mostrare qualsiasi documentazione che provi la sussistenza dei requisiti di professionalità?
Ebbene, in teoria, il rifiuto persistente a dimostrare di essere in regola con la formazione continua potrebbe essere valutato dall’assemblea come inadempimento agli obblighi derivanti dal mandato conferitogli. E infatti, anche per l’amministratore trovano applicazione le normali regole sul mandato; tra queste ve n’è una [2] che afferma che «Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato».
In capo all’amministratore sussiste quindi un vero e proprio obbligo di informare i condòmini di tutti quei fatti che, in qualche modo, possono incidere sul mandato. Tra questi possiamo annoverare anche la mancata sussistenza della formazione continua.
In sintesi, l’amministratore non solo deve rispondere ai condòmini che chiedono di verificare la permanenza dei requisiti di professionalità, ma dovrebbe perfino comunicare spontaneamente il venir meno delle condizioni che consentono di esercitare l’incarico; e ciò vale anche per eventuali sentenze di condanna intercorse durante il rapporto di mandato.
L’inadempimento a questo obbligo giustifica quindi una revoca dell’incarico. È difficile pensare però che tale inadempimento rientri tra le gravi irregolarità che legittimano una revoca giudiziale, cioè quella pronunciata dal giudice su ricorso anche di un solo condomino.
Verifica dei requisiti consultando albi e registri
È possibile verificare che un amministratore di condominio è abilitato consultando gli albi e i registri predisposti dalle associazioni di categoria. Il più famoso è sicuramente l’Anaci che, sul proprio sito Internet, mette a disposizione un apposito motore di ricerca per la verifica dell’amministratore di condominio.
Va tuttavia detto che l’iscrizione a tali associazioni è meramente facoltativa: per legge, l’amministratore non deve essere iscritto in alcun albo. Ciò significa che, se il nominativo di un amministratore non dovesse risultare all’interno di detti registri, non significherebbe necessariamente che non sia in possesso dei requisiti.
Accesso alla documentazione condominiale
In ultima istanza, per verificare se un amministratore di condominio è abilitato, nel senso che segue i corsi di aggiornamento anche durante il suo mandato, è possibile chiedere l’accesso alla documentazione condominiale, sperando che l’amministratore sia stato così scrupoloso da inserire al suo interno anche gli attestati che certificano la propria formazione continua.
L’amministratore non può mai rifiutare l’accesso alla documentazione condominiale, ma non è tenuto a cercare gli atti che interessano al condomino richiedente né a farne copia: ciò è onere dell’interessato.
Amministratore senza requisiti: cosa succede?
Vediamo ora brevemente cosa succede se un amministratore perde i requisiti prescritti dalla legge oppure se non li ha sin dall’inizio.
La perdita dei requisiti comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Fa eccezione il requisito della formazione continua dell’amministratore, cioè dell’obbligo di seguire i corsi di aggiornamento. In questo caso, se l’amministratore non è in regola, non si avrà la decadenza automatica dall’incarico, ma la cessazione potrà essere richiesta, con ricorso all’autorità giudiziaria, da ciascun condomino.
Anche secondo la giurisprudenza [3], la mancata partecipazione dell’amministratore ai corsi di aggiornamento annuali non determina la nullità della delibera assembleare di nomina, ma può tutt’al più essere valutata come grave irregolarità tale da portare alla revoca giudiziale del mandato.
Se, invece, viene nominato sin dall’inizio un amministratore privo dei requisiti, si deve ritenere che il conferimento del mandato non possa perfezionarsi per carenza delle condizioni stabilite dalla legge. La delibera sarebbe quindi annullabile.